الطعن 8466 لسنة 65 ق جلسة 21 / 11 / 1996 مكتب فني 47 ج 2 ق 248 ص 1354

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، فتيحه قره، محمد الجابري نواب رئيس المحكمة وأحمد عبد الكريم.
-----------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة "18" من القانون رقم 136 لسنة 1981 المنطبقة على واقعة النزاع أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو واقع التكليف باطلا بأن خلا من بيان الأجرة المستحقة والتي يستطيع المستأجر أن يتبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد إطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلا في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.

2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض أن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.

3 - المقرر أن النص في المادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969 المطابقة للمادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 والمحددة وفقا لأحكام الأجرة القانونية لشقتي النزاع وفي الفقرة الأولى من المادة الأولى من القرار التفسيري التشريعي رقم "1" لسنة 1964 بشأن تفسير المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 يدل على أن المشرع قد أورد قواعد لتقدير القيمة الإيجارية شاملة مصروفات الإدارة التي ضرب التفسير أمثلة لها وأراد بنصوصه الآمرة أن تحل إرادته محل إرادة المتعاقدين الأمر الذي يستتبع أن تكون الأجرة المحددة بمعرفة لجنة التقدير ليست قاصرة على نسبة من قيمة الأرض والمباني وإنما تشمل كذلك مصروفات الإصلاح والصيانة والإدارة، ومقابل استهلاك كهرباء المدخل والسلم ولو كان قد نص في عقد الإيجار على إلزام المستأجر بأدائها للمالك ولا يغير من ذلك ما نصت عليه المادة "47" من القانون 52 لسنة 1969 من إلغاء لجميع تشريعات إيجار الأماكن السابقة عليه ومنها القانون رقم 46 لسنة 1962 وما يستتبعه ذلك من إلغاء القرارات التفسيرية الصادرة بشأنه فقد استثنت المادة "43" الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة وهي إن كانت قد نصت على استمرار العمل بتلك الأحكام كل في نطاق سريانه إلا أنه وقد جاءت المادة العاشرة من القانون 52 لسنة 1969 مطابقة للمادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 - إلا من بعض التعديلات غير المؤثرة - فان التفسير التشريعي رقم "1" لسنة 1964 الوارد على تلك المادة الأخيرة يكون معمولا بحكمه إلى جانب نص المادة العاشرة المشار إليها، هذا إلى أن المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي نصت على زيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والتي طبق الخبير حكمها على أجرة العيادة محل النزاع والتي اعتد بها الحكم المطعون عليه ألزمت المالك بأن يخصص نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة.

4 - النص في الفقرة الثانية من المادة "15" من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - المقابلة للفقرة الثانية من المادة "22" من القانون 49 لسنة 1977" وعلى المؤجر أن يرد للمستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه في العقد وبالطريقة المنصوص عليها في الفقرة السابقة" مؤداه التزام المؤجر برد فرق الأجرة للمستأجر عند تحديدها بالنقصان عن الأجرة التعاقدية مقسطا على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها.

5 - مؤدى حكم المادتين 7، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وجوب زيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 في أول يناير من كل سنة اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون زيادة دورية ثابتة وليس دفعة واحدة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبينة في ذات وقت الإنشاء والمحددة تفصيلا بالمادة الأولى ووقوف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة.

6 - إذ كان البين من الأوراق أن مورث المطعون ضدهم قد ضمن التكليف بالوفاء المعلن للطاعن في 1991/1/9 الأجرة القانونية لشقتي النزاع المحددة بالحكم الصادر في الطعن على قرار لجنة تحديد الأجرة المشار إليه آنفا مضافا إليها مقابل إنارة ونظافة السلم بواقع "0.750" للشقة الأولى ومبلغ خمسة جنيهات للشقة الثانية إعمالا للاتفاق المبرم بينهما المؤرخ 1986/7/13 بالمخالفة لصحيح القانون لاشتمال الأجرة القانونية على مقابلها كما لم يستنزل مورث المطعون ضدهم من التكليف بالوفاء فرق الأجرة المستحق للطاعن بين الأجرة الاتفاقية الواردة بالعقد والأجرة الواردة بقرار اللجنة وبين الأجرة القانونية التي قضى بها الحكم الصادر في الدعوى رقم 171 لسنة 1983 طعون بورسعيد واستئنافها سالفة البيان وذلك بخصم تلك الفروق على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها هذا المبلغ عملا بالمادة "15" من القانون 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة "22" ق 49 لسنة 1977 فضلا عن أن الثابت أن محكمة الاستئناف ندبت خبيرا في الدعوى لتحديد قيمة الأجرة المستحقة على الطاعن وبحث سدادها وقد أعمل الخبير في تقريره حكم المادتين 7، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981. وبالبناء على ذلك قام الخبير بزيادة أجرة العيادة استئجار الطاعن بنسبة 20 % سنويا لمدة خمس سنوات اعتبارا من 1982/1/1 وحتى 1985/12/31 باعتبار أن العين أجرت منذ البداية وبعد إدخال التعديلات الجوهرية عليها لغير أغراض السكنى وقد اعتد الحكم المطعون فيه بهذه النتيجة التي انتهى إليها الخبير في هذا الشأن عند حساب متجمد الأجرة المستحقة على الطاعن ولم يعمل أثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء والذي احتسب فيه المؤجر تلك الزيادة بنسبة 100% دفعة واحدة دون إعماله تدرج مقدار هذه الزيادة وفقا للقانون طوال الفترة المطالب بها بالتكليف بالوفاء ومن ثم ولكافة ما سلف بيانه، فإن التكليف بالوفاء سالف الذكر يكون قد وقع باطلا حابط الأثر لتضمنه مبالغ تزيد عما هم مستحق فعلا في ذمة الطاعن. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي بالإخلاء والتسليم استنادا إلى هذا التكليف، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
--------------------
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن مورث المطعون ضدهم أقام على الطاعن الدعوى رقم 18 لسنة 1991 أمام محكمة بورسعيد الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقتين المبينتين بالصحيفة والتسليم وقال بيانا لذلك إنه بموجب الحكم الصادر في الدعوى رقم 171 لسنة 1983 طعون بورسعيد المؤيد بالاستئناف رقم 251 لسنة 28 ق الإسماعيلية مأمورية استئناف بورسعيد تحددت القيمة الإيجارية للشقة الأولى استئجار الطاعن كمسكن بمبلغ 7,002 ملـ جـ والشقة الثانية التي يستخدمها كعيادة بمبلغ 5,005 ملـ جـ بخلاف الضرائب الأصلية والإضافية والرسوم فتكون إجمالي الأجرة الشهرية للشقة الأولى مبلغ 7,892 ملـ جـ وإجمالي الأجرة الشهرية للشقة الثانية - بعد إضافة الزيادة المنصوص عليها في المادة 19 ق 136 لسنة 1981 مبلغ 16,010 ملـ جـ وإذ امتنع الطاعن عن سداد الأجرة الشهرية عن المدة من 1983/7/1 حتى شهر يناير سنة 1991 وجملتها 690,067 ملـ جـ عبارة عن مبلغ 637,16 ملـ جـ عن الشقة الأولى + 53,51 ملـ جـ عن العيادة برغم تكليفه بالوفاء في 1991/1/9 أقام الدعوى. حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 504 لسنة 32 ق الإسماعيلية مأمورية بورسعيد ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى وبعد أن قدم تقريره قضت بتاريخ1995/6/7 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة ألتزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه لبطلان التكليف بالوفاء وفي بيان ذلك يقول إن مورث المطعون ضدهم ضمن التكليف بالوفاء المعلن له بتاريخ 1991/1/9 الأجرة القانونية لشقتي النزاع المحددة طبقا للحكم الصادر في الدعوى رقم 171 لسنة 1983 طعون بورسعيد والمؤيد استئنافيا وأضاف إليها مبلغ 0,750 ملـ جـ للشقة الأولى ومبلغ خمسة جنيهات للشقة الثانية كمقابل إنارة وصيانة ونظافة المدخل والسلم إعمالا للاتفاق المبرم بينهما بتاريخ 1986/7/13 وذلك دون وجه حق لأن القيمة الإيجارية المحددة وفق قوانين إيجار الأماكن تفترض تقاضي مقابل ذلك ضمن الأجرة المحددة بواسطة لجان التقدير وبالتالي لا يجوز تقاضي مقابل مستقل عنها. كما أن مورث المطعون ضدهم احتسب أجرة العيادة بمبلغ 16,010 ملـ جـ شهريا طوال الفترة المطالب بها بالتكليف بالوفاء بعد أن زادت الأجرة الشهرية لها وهي مبلغ 5,005 ملـ جـ والمحددة بموجب الحكم النهائي الصادر بينهما بنسبة (100%) عملا بالمادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فأصبحت 1,010 ملـ جـ شهريا في حين أن خبير الدعوى - عند احتسابه قيمة الأجرة المستحقة عليه - طبق حكم المادتين 7، 8 ق 136 لسنة 1981 واحتسب نسبة الزيادة لأجرة العيادة (100%) اعتبارا من 1982/1/1 وبنسبة 20% سنويا وتدرج في الزيادة بهذه النسبة خلال خمس سنوات تنتهي في 1985/12/31 فيكون التكليف بالوفاء المعلن له قد وقع باطلا لتضمنه أجرة تجاوز الأجرة المحددة قانونا كما لم يستنزل مورث المطعون ضدهم من ذات التكليف بالوفاء فروق الأجرة المستحقة له عن شقتي النزاع إعمالا للحكم الصادر في الدعوى المشار إليها بتخفيض الأجرة الاتفاقية اعتبارا من تاريخ التعاقد في 1974/5/1 وحتى 1983/6/30 تاريخ صدور قرار لجنة تحديد الأجرة وجملتها مبلغ 109,230 ملـ جـ والتي أشار إليها الخبير في محاضر أعماله وذلك بخصم هذا المبلغ على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها هذا المبلغ إعمالا لنص المادة (22) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن ثم يكون التكليف بالوفاء قد تضمن أكثر مما هو مستحق عليه فعلا وقد أعتد به الحكم المطعون فيه رغم بطلانه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المنطبقة على واقعة النزاع أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع التكليف باطلا بأن خلا من بيان الأجرة المستحقة والتي يستطيع المستأجر أن يتبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد إطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلا في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة كما أن المقرر أن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى، والمقرر أن النص في المادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969 المطابقة للمادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 والمحددة وفقا لأحكامه الأجرة القانونية لشقتي النزاع، على أن "تقدر أجرة المبنى على الأسس الآتية: (أ) صافي عائد استئجار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني (ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% من قيمة المباني ... وفي الفقرة الأولى من المادة الأولى من القرار التفسيري التشريعي رقم (1) لسنة 1964 بشأن تفسير المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 على أن يدخل في مصروفات الإدارة المحسوبة ضمن القيمة الإيجارية المقدرة بمعرفة لجان التقدير مقابل نور المدخل والسلم وأجرة حارس المبنى "البواب" ... ولا يحق للمؤجر تحصيلها من المستأجر ولو نص عليها في عقد الإيجار يدل على أن المشرع قد أورد قواعد لتقدير القيمة الإيجارية شاملة مصروفات الإدارة التي ضرب التفسير التشريعي أمثلة لها وأراد بنصوصه الآمرة أن تحل إرادته محل إرادة المتعاقدين الأمر الذي يستتبع أن تكون الأجرة المحددة بمعرفة لجنة التقدير ليست قاصرة على نسبة من قيمة الأرض والمباني وإنما تشمل كذلك مصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة ومقابل استهلاك كهرباء المدخل والسلم ولو كان قد نص في عقد الإيجار على إلزام المستأجر بأدائها للمالك ولا يغير من ذلك ما نصت عليه المادة (47) من القانون 52 لسنة 1969 من إلغاء لجميع تشريعات إيجار الأماكن السابقة عليه ومنها القانون رقم 46 لسنة 1962 وما يستتبعه ذلك من إلغاء القرارات التفسيرية الصادرة بشأنه فقد استثنت المادة (43) الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة وهي إن كانت قد نصت على استمرار العمل بتلك الأحكام كل في نطاق سريانه إلا أنه وقد جاءت المادة العاشرة من القانون 52 لسنة 1969 مطابقة للمادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 - إلا من بعض التعديلات غير المؤثرة - فإن التفسير التشريعي رقم (1) لسنة 1964 الوارد على تلك المادة الأخيرة يكون معمولا بحكمة إلى جانب نص المادة العاشرة المشار إليها هذا إلى أن المادة 7 من القانون رقم 136 سنة 1981 والتي نصت على زيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والتي طبق الخبير حكمها على أجرة العيادة محل النزاع والتي أعتد بها الحكم المطعون عليه على ما سيرد بيانه ألزمت المالك بأن يخصص نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة كما أن النص في الفقرة الثانية من المادة (15) من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - المقابلة للفقرة الثانية من المادة (22) من القانون 49 لسنة 1977 - وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه في العقد وبالطريقة المنصوص عليها في الفقرة السابقة" مؤداه التزام المؤجر برد فرق الأجرة للمستأجر عند تحديدها بالنقصان عن الأجرة التعاقدية، مقسطا على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن مورث المطعون ضدهم قد ضمن التكليف بالوفاء المعلن للطاعن في 1991/1/9 الأجرة القانونية لشقتي النزاع المحددة بالحكم الصادر في الطعن على قرار لجنة تحديد الأجرة المشار إليه آنفا مضافا إليها مقابل إنارة ونظافة السلم بواقع (0,750 ملـ) للشقة الأولى ومبلغ خمسة جنيهات للشقة الثانية إعمالا للاتفاق المبرم بينهما المؤرخ 1986/7/13 بالمخالفة لصحيح القانون لاشتمال الأجرة القانونية على مقابلها كما لم يستنزل مورث المطعون ضدهم من التكليف بالوفاء فرق الأجرة المستحق للطاعن بين الأجرة الاتفاقية الواردة بالعقد والأجرة الواردة بقرار اللجنة وبين الأجرة القانونية التي قضى بها الحكم الصادر في الدعوى رقم 171 لسنة 1983 طعون بورسعيد واستئنافها سالفة البيان وذلك بخصم تلك الفروق على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها هذا المبلغ عملا بالمادة (15) من القانون 52 لسنة 69 المقابلة للمادة (22) ق 49 لسنة 1977، فضلا عن أن الثابت أن محكمة الاستئناف ندبت خبيرا في الدعوى لتحديد قيمة الأجرة المستحقة على الطاعن وبحث سدادها وقد أعمل الخبير في تقريره حكم المادتين 7، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومؤداه وجوب زيادة المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 - في أول يناير من كل سنة اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون - زيادة دورية ثابتة - وليس دفعة واحدة - بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء والمحددة تفصيلا بالمادة الأولى - ووقوف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة، وبالبناء على ذلك قام الخبير بزيادة أجرة العيادة استئجار الطاعن بنسبة 20% سنويا لمدة خمس سنوات اعتبارا من 1982/1/1 وحتى 1985/12/31 - باعتبار أن العين أجرت منذ البداية - وبعد إدخال التعديلات الجوهرية عليها - لغير أغراض السكنى، وقد أعتد الحكم المطعون فيه بهذه النتيجة التي انتهى إليها الخبير في هذا الشأن عند حساب متجمد الأجرة المستحقة على الطاعن ولم يعمل أثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء والذي احتسب فيه المؤجر تلك الزيادة بنسبة 100% دفعة واحدة دون إعماله تدرج مقدار هذه الزيادة وفقا للقانون طوال الفترة المطالب بها بالتكليف بالوفاء ومن ثم - ولكافة ما سلف بيانه - فإن التكليف بالوفاء سالف الذكر يكون قد وقع باطلا حابط الأثر لتضمنه مبالغ تزيد عما هو مستحق فعلا في ذمة الطاعن وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي بالإخلاء والتسليم - استنادا إلى هذا التكليف - فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى.