حق الأولوية أو الشفعة

1- لا يمارس حق الأولوية أو الشفعة إلا من قبل الشريك في المال غير المنقول , و يجب ان ترفع الدعوى خلال ثلاثين يوما من تاريخ علمه بتسجيل عقد الفراغ أو البيع وإذا تأخر في رفعها بدون عذر شرعي يسقط حقه في الأولوية أو الشفعة . ولا تسمع دعوى الأولوية أو الشفعة بعد مرور ستة أشهر من تاريخ تسجيل الفراغ القطعي أو تسجيل البيع في سجلات دوائر تسجيل الأراضي

2- على مدعي الشفعة أو الأولوية عند تقديم دعواه أن يودع في صندوق المحكمة الثمن المذكور في عقد البيع أو أن يقدم كفالة مصرفية بمقداره وفي حال الادعاء بأن الثمن المذكور في العقد يزيد على الثمن الحقيقي أو بدل المثل فعلى المحكمة تقدير المبلغ الواجب إيداعه أو تقديم الكفالة على أن لا يؤثر ذلك في حقه في استرداد ما زاد عن الثمن الحقيقي أو بدل المثل المقدر

و- تقبل دعوى الشفعة دون التقيد بإجراءات المواثبة والتقرير والأشهاد

ز- تختص محكمة البداية دون غيرها بدعوى الأولوية والشفعة مهما كانت قيمتها

2- إذا تبين بنتيجة الحكم أن الثمن أو بدل المثل الواجب دفعه يزيد عن المبلغ المودع في صندوق المحكمة أو المقدم به كفالة فعلى المدعي أن يدفع الزيادة خلال شهرين من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية وإلا سقط حقه في تنفيذ الحكم

ما هي موانع دعوى الشفعة

1 - إذا حصل البيع أو الفراغ بالمزاد العلني وفقاً لإجراءات رسمها القانون

2- إذا حصل البيع أو الفراغ بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية

3- إذا كان العقار قد بيع أو أفرغ ليجعل منه محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة

4 - إذا حصل التفويض من جانب الدولة

5- إذا حصل البيع أو الفراغ من مؤسسة الإسكان إلى أحد المنتفعين من مشاريعها أو من جمعية إسكان إلى أحد أعضائها أو من الجمعية الخيرية للقوات المسلحة إلى أحد ضباط أو أفراد القوات المسلحة

6- إذا انقضى زمن لثلاثين يوما من تاريخ علمه بتسجيل عقد الفراغ أو البيع وإذا تأخر في رفعها بدون عذر شرعي يسقط حقه في الأولوية أو الشفعة

7- إذا تنازل الشفيع عن حق الشفعة صراحة أو دلالة

8- إذا كان نقل ملكية العقار بطريقة الهبة بدون عوض

ما هو الإجراء القانوني في دعوى الشفعة

1- محكمة البداية التي تقع ضمن اختصاصها العقار المشفوع

2- المدعي هو الشفيع والمدعى عليه المشتري للعقار المشفوع

3- يودع في صندوق المحكمة الثمن المذكور في عقد البيع أو أن يقدم كفالة مصرفية بمقداره وفي حال الادعاء بأن الثمن المذكور في العقد يزيد على الثمن الحقيقي أو بدل المثل فعلى المحكمة تقدير المبلغ الواجب إيداعه أو تقديم الكفالة على أن لا يؤثر ذلك في حقه في استرداد ما زاد عن الثمن الحقيقي أو بدل المثل المقدر على ان يراعي إذا تبين بنتيجة الحكم أن الثمن أو بدل المثل الواجب دفعه يزيد عن المبلغ المودع في صندوق المحكمة أو المقدم به كفالة فعلى المدعي أن يدفع الزيادة خلال شهرين من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية وإلا سقط حقه في تنفيذ الحكم

4- إعداد لائحة الدعوىوحافظة المستندات حسب نص المادة 56 من قانون اصول المحاكمات المدنية

أ) سند تسجيل العقار قبل البيع وبعد البيع

ب) مخطط دائرة الأراضي ساري المفعول

ج) مخطط موقع وترسيم ساري المفعول

د) وصل مقبوضات بدفع الثمن لصندوق المحكمة

هـ) صورة عن عقد البيع

5- تلصق الطوابع القانونية على لائحة الدعوى وعلى نسخة اللائحة التي تقدم لتبليغ المدعى عليه ودفع الرسوم القانونية

5- تقدم الدعوى والوكالة والمذكرة وحافظة المستندات لقلم محكمة البداية حسب نص المادة 57 و58 من قانون اصول المحاكمات المدنية بعد أن يكون وكيل المدعي قد صادق على صور التبلغ بأنها صور طبق الأصل

6 القلم يرسل نسخة من اللائحة والمذكرة وحافظة المستندات بعد تصديقها لتبليغها للمدعى عليه الذي ينبغي أن يقدم لائحته الجوابية ومذكرته وحافظة مستنداته بواسطة وكيله المحامي الأستاذ حسب نص المادة 59 من قانون اصول المحاكمات المدنية


قرارات هيئة عامة في الشفعة

تمييز حقوق 431 / 2000 صفحة 854 سنة 2001

اذا حصر مدعي الشفعة دعواه على تمليكه الحصص التي اشتراها المدعى عليهما من قطعتي الارض واغفل المطالبة بالحصص المباعة من قطعة الارض الثالثة مع ان بيع الحصص من القطع الثلاث قد تم صفقة واحدة بموجب عقدين فان في ذلك تجزئة للشفعة خلافا للمادة ( 1160) من القانون المدني ويكون اصرار محكمة الاستئناف على قرارها السابق المنقوض المتضمن رد الدعوى من هذه الناحية موافقا للقانون اما بالنسبة للحصص المباعة بموجب العقد الثالث فان طلب المدعي تملكيه هذه الحصص بكاملها ليس فيه تجزئة للشفعة ويكون الحكم بتمليك المدعي هذه الحصص موافقا للقانون ويكون اصرار محكمة الاستئناف على حكمها السابق المنقوض متفقا واحكام القانون وجرى بالتأييد ولذلك تقرر محكمة التمييز تأييده رجوعا عن اي قرار سابق مخالف هـ ع انظر قرار رقم 99/324

تمييز حقوق 651 / 85 صفحة 73 سنة 1986

ان حق الخزينه باستيفاء الرسوم عن معاملات تعديل تسجيل الاراضي المحكوم بها بحق الشفعه او الاولويه يخضع للرسوم المبينه في البند ( 18 ) من الجدول الملحق بقانون رسوم تسجيل الاراضي بعد تعديله وقبل ذلك ,‏اما ما ورد في القانون المعدل لقانون تسجيل الاراضي رقم ( 45 ) لسنه 1985 باضافته للفقره الاولى من البند ( ا ) من الماده ( 18 ) المذكوره بان هذا القانون لا يسرى على جميع المعاملات التى تم تسجيلها قبل نفاذه فان هذه الاضافه هي حكم تقريرى يستند الى القواعد العامه من ان القانون لا يسرى على ما قبله ولا يفيد انه يمتنع على من دفع رسوما زائده عن الرسوم المستحقه قانونا ان يستردها ومقتضي عدم سريان هذا القانون على الرسوم المستوفاه قبل صدوره هو ان يطبق حكم القانون السابق هـ ع

تمييز حقوق 732 / 86 صفحة 1163 سنة 1987

اذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئا من ماله او بنى او غرس فيه اشجاراً قبل دعوى الشفعة فالشفيع مخير بين ان يترك الشفعة وبين ان يتملك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة او ما احدث من البناء والغراس وانه اذا كانت الزيادة بعد الدعوى فالشفيع ان يترك الشفعة او يطلب الازالة ان كان لها محل او الابقاء مع دفع قيمة الزيادة او ما احدث مقلوعا وذلك عملا بالمادة 1166 من القانون المدني

يتبين من نص المادة 1166 من القانون المدني ان حق الشفيع بطلب ازالة الزيادة او البناء او الغراس او الابقاء عليها مع دفع قيمتها مقلوعة منحصرة في حالة واحدة هي ان تكون الزيادة او البناء او الغراس بعد دعوى الشفعة اما اذا كانت الزيادة قبل دعوى الشفعة فهو مخير بين امرين اما ان يترك الشفعة واما ان يتملك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة او ما احدث من البناء او الغراس هـ ع

تمييز حقوق 520 / 86 صفحة 1552 سنة 1986

لا يرد القول بان هنالك تجزئة في الشفعة يخشى منها تضرر المشتري بتفرق الصفقة وبالشركة في العقار المباع اذا لم يطلب المدعون تملكيهم بعض العقار المشفوع

للشفعاء الذين من درجة واحدة في حالة ثبوت الشفعة الحق بتملك كامل العقار المشفوع بالتسازي بالرغم من تفاوت حصصهم في العقار المشفوع به

لا يعتبر تجزئة الشفعة رد الدعوى عم بعض المدعين بسبب عدم وجود وكالة لهم والحكم لباقي المدعين بكامل العقار بالتساوي لعدم ذكر المدعين بدعواهم عبارة ( بانه في حالة الثبوت ان احدهم ليس بذي حق فان الاخرين يطلبون الشفعة بكامل العقار ) طالما ان المدعين اسسو دعواهم على المطالبة بكامل العقار بالشفعة ولم يسقط اي منهم قبل الدعوى او اثنائها حقه بالشفعة هـ ع

تمييز حقوق 28 / 86 صفحة 983 سنة 1986

اذا كان المدعى عليه بدعوى منع المعارضه مستاجرا العقار موضوع الادعاء من مالكه السابق , وقد زال حقه في الانتفاع بسبب ملكيته لجزء منه بالشراء عملا بالماده ( 442 ) من المجله , غير ان هذه الملكيه زالت بموجب الحكم الصادر في دعوى الشفعه فان حقه بالانتفاع بالعقار استنادا لعقد الاجاره السابق يعود اليه عملا باحكام الماده ( 24 ) من المجله والتى تنص على انه اذا زال المانع عاد الممنوع , ويكون ادعاء المدعى بان يد المدعى عليه على العقار غير محقه في غير محله هـ ع

تمييز حقوق 508 / 87 صفحة 805 سنة 1988

‏يستفاد من النص الوارد في حجه الوصايه الشرعيه قيام الوصيه بشؤون هذه الوصايه بما فيها النفع لجهه القاصرين ان هذه الحجه اطلقت للوصيه اهليه التصرفات فيما فيه مصلحه القاصرين وحمايه حقوقهم , وعليه فلا يرد القول بان حجه الوصايه لا تخول الوصيه حق اقامه دعوى الشفعه وكذلك القول بان الوصيه لم تحصل على اذن من القاضي الشرعي , يخولها حق المخاصمه , وذلك لان دعوى الشفعه قد شرعت لابعاد جار السوء وحمايه الملكيه من اخطاره , وان في اقامتها مصلحه للقاصرين لا سيما وقد حدد الشارع ميعاد لاقامتها وان في تاخير رفعها ضررا بالغا بالقاصرين وضياع حق لهم من جهه ثانيه فان الاحكام الشرعيه والقانونيه والخاصه بالولايه على المال من وجوب استئذان القاضي الشرعي اذا اراد الوصي رفع الدعوى او اقامه طعن من الطعون العاديه او غير العاديه فان ذلك ليس بشرط لقبول الدعوى او الطعن وانما قصد به رعايه حقوق ناقصي الاهليه والمحافظه على اموالهم وهو اجراء شرع لمصلحه هؤلاء دون خصومهم ومن ثمن فلا يصح لهؤلاء الخصوم التمسك به

‏ان طلب المدعين من محكمه البدايه بدعوى الشفعه تحديد المبلغ الذي يتعين عليهم دفعه لغايات هذه الدعوى لانهم ادعوا ان الثمن المسجل في عقد البيع ليس هو الثمن الحقيقي وقررت المحكمه الثمن والنفقات المتوجب عليهم دفعه , وقام المدعون بدفعه لصندوق المحكمه خلال المده التي حددتها لهم المحكمه وكان المبلغ اكثر من المبلغ الذي قررته المحكمه على ضوء البينات التى استمعتها فيكون المدعون قد دفعوا ما امرت به المحكمه وعليه فلا يرد القول بان على المحكمه ان تحسب القيمه التي قدرها مامور التسجيل بالاضافه الى رسومها بواقع سته بالمئه من قيمتها هـ ع

تمييز حقوق 1206 / 94 صفحة 1369 سنة 1995

تعتبر المفاوضه المسقطه لحق الشفعه المفاوضه التى تتم مع المشتري وليس مع الوسطاء وان ما اعتمدته محكمه الاستئناف من ان غرض الشفيغ من اقامه دعوى الشفعه لم يكن بقصد التملك ودفع جار السوء وانما بقصد جني الربح المادي من جهه والانتقام من الوسيط من جهه ثانيه واعتبار ذلك تنازلا عن حق الشفعه لا يتفق ومفهوم الماده ( 1161 ) من القانون المدني ولا يشكل بالتالي تنازلا عن حق الشفعه من جانب المدعي هـ ع

تمييز حقوق 770 / 94 صفحة 1340 سنة 1995

يستفاد من حكم الماده ‏( 8 / ا ) والمادتين ( 4 و 5 )‏من قانون تصرف الاشخاص المعنويين في الاموال غير المنقوله رقم 61 لسنه 1953 انه لا يجوز للشركه او اي شخص معنوي ان يحرز او يتملك داخل المدن والقرى فيما يحتاج اليه من الاموال غير المنقوله الا بالقدر الضروري لاعماله وبموافقه من مجلس الوزراء وهذه الموافقه ليست لازمه وضروريه عند اقامه دعوى الشفعه وانما يشترط توافرها عند الحكم لان حكم الشفعه هو تمليك بحد ذاته

لا يرد قياس موافقه مجلس الوزراء على تمليك الشخص المعنوي في دعوى الشفعه على الاذن الذي يعطى للوصي او القيم واللذين لا يجوز لاي منهما ان يطلب الشفعه باسمه وان الاذن الذي يعطى للمدعي بعد انقضاء مهله الشفعه لا يكسب المدعي الصلاحيه اللازمه ولا يستند الى اساس قانوني ذلك ان دعوى الشفعه قد شرعت لابعاد جار السوء وحمايه الملكيه من اخطاره فان في اقامتها مصلحه للقاصرين وفي تاخير رفعها ضرر للقاصرين وضياع حقهم هذا من جهه ومن جهه ثانيه فان اذن القاضي للوصي اذا اراد رفع دعوى او تقديم طعن ليس شرطا لقبول الدعوى او الطعن وانما قصد به رعايه حقوق ناقصي الاهليه والمحافظه على اموالهم وهذا اجراء شرع لمصلحه هؤلاء وليس لخصومهم ولا يصح للخصوم التمسك به وعليه فان صدور موافقه مجلس الوزراء على تمليك الشخص المعنوي ( المميزه ) قبل صدور حكم بالشفعه من محكمه اول درجه وليس قبل اقامه الدعوى لا يخالف القانون ولا يمنع من تمليك الشخص المعنوي على الشفعه الارض موضوع الدعوى هـ ع

تمييز حقوق 1150 / 96 صفحة 2967 سنة 1996

‏استقر اجتهاد محكمه التمييز على ان التنازل عن حق الشفعه اما ان يكون صريحا بان يظهر الشفيع عدم رغبته في الاخذ بالشفعه واما ان يكون دلاله بان يصدر عن الشفيع ما يدل على رضاه بعقد البيع كان يساوم المشتري على العقار المشفوع او يستاجره منه وقد انعقد اجماع الفقهاء على اسقاط الشفيع حق الشفعه صراحه بعد وقوع البيع فان هذا الاسقاط يسقط حقه سواء كان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع من حيث الثمن ومقدار المبيع , اما اذا كان تنازل الشفيع عن الشفعه قد وقع دلاله فان حقه لا يسقط الا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ذلك لان الدلاله على الرضا بالمبيع بدون العلم به محال ,‏ وعليه فان مباركه مدعي الشفعه للمشتري فان ذلك هو في حقيقته اظهار لرغبته في عدم الاخذ بالشفعه ويعد اسقاطا صريحا لحقه في الشفعه سواء اكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ام لم يعلم وبالتالي لا تسمع دعواه هـ ع

تمييز حقوق 181 / 98 صفحة 1868 سنة 1998

إن عدم إجازة الطعن في الأحكام التي تصدر أثناء سير الدعوى ولا تنتهي بها الخصومة إلا بعد صدور الحكم المنهي للخصومة كلها ما عدا الأحكام المستعجلة والأحكام الصادرة بوقف الدعوى إنما الغاية منه منع إطالة النظر في الدعاوى طالما أن هذه الدعاوى لا زالت تحت يد المحكمة وانه بالإمكان تقديم الطعون بها جملة واحدة ، وكذلك لمنع التضارب في الأحكام الصادرة بالطعون المقدمة منفردة مما يمنع بالنتيجة الإضرار بالخصوم أما الأحكام الصادرة في الدعاوى المهنية للخصومة سواء بمجموع الطلبات المقدمة فيها أو بجزء مستقل منها قابل للتجزئة والذي ترتفع به يد المحكمة عن هذا الجزء نهائيا فإنه يكون قابلا للطعن به استئنافا وبتطبيق ذلك على أي شخص له علاقة في دعوى قائمة بين أطراف أخرى ويتأثر من نتيجة الحكم فيها فيطلب إدخاله في الدعوى مستندا إلى نص المادة (114/1) من قانون أصول المحاكمات المدنية فان رفضت المحكمة طلبه فان يدها تكون قد ارتفعت نهائيا عن الطلب ولم يعد محله بالتالي موضوع معالجة من قبل المحكمة بعكس ما إذا قبلت إدخال هذا الشخص إضافة لذلك فان رفع المحكمة يدها عن الطلب تكون قد أبعدت مقدم الطلب عن المثول أمامها في الدعوى بحيث لم يصدر الحكم النهائي بمواجهته ولا يلزم الخصوم فيها قانونا إعلانه به ويمكن تنفيذه دون علمه مما يفوت عليه الفرصة في المخاصمة بدعوى يدعي بحق فيها مما لا يمكن قبوله وعليه فيكون قرار محكمة البداية برفض إدخال المميز في دعوى الشفعة وان كان لا يرفع يدها عنها إلا أنه يرفع يدها عن طلب مقدم فيها ويشكل جزءا منها مما يجعله قابلا للاستئناف هـ ع