دعوى الشفعة

تتميز دعوى الشفعة انها من الدعاوى ذات الاجراءات الصعبة و الدقيقة
لذا يجب عند البدء فى هذه الدعوى قراءة نصوص المواد الخاصة بها جيدا و كذا احكام النقض
و فهم خطواتها جيدا كاملة حتى لا تقع فى مأزق أثناء سير الدعوى خطير يضيع الحقوق و هذا كثيرا ما يحدث
حيث يقوم المحامى برفع الدعوى بعد عمل الانذار اعتقادا منه انها دعوى عادية مثل اى دعوى
غير مهتم بالمواعيد و الاجراءات و الاحكام و ربما يؤجل دراسةالخطوة القادمة بعد ما ينتهى من الأولى

على ذلك نريد ان نعرض تفصيليا لهذه الدعوى مستعينين بخبرات الزملاء و الأساتذة فى هذا الشأن :

الشفعة

شروط الأخذ بالشفعة
مادة 935
الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليها فى المواد التالية .

مادة 936
يثبت الحق فى الشفعة :
(أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.


(ب) للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبى .
(جـ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل

مادة 937
(1) إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .
(2) وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
(3) فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .

مادة 938
إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .

مادة 939
(1) لا يجوز الأخذ بالشفعة :
( أ ) إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
( ب ) إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
( جـ ) إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق
بمحل عبادة .
(2) ولا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .

إجراءات الشفعة
مادة 940
على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك .

مادة 941
يشتمل الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا
( أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

مادة 942
(1) إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
(2) وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل بع البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.


مادة 943
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .


مادة 944
الحكم الذى يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

آثار الشفعة
مادة 945
(1) يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .
(2) وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .
(3) وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .

مادة 946
(1) إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
(2) وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .

مادة 947
لا يسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .

سقوط الشفعة
مادة 948
يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية:
( أ ) إذا نول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
(جـ) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .

آثـــار الشفعــــــةوسقوطهـــــا
آثــــار الشفعة
المادة 945
(1) يحل الشفيع قبل البائع محلالمشترى فى جميع حقوقه والتزاماته 0 (2) وانما لايحق له الانتفاع بالأجل الممنوحللمشترى فى دفع الثمن الا برضاءالبائع 0 (3) واذا استحق العقار للغير بعد أخذهبالشفعة فليس للشفيع ان يرجع الاعلى البائع
-الأصل حلول الشفيع محل المشترى
الخلاصة التى تنتج من اخذ الشفيع العقار بالشفعة رضاء أو قضاء هى حلول الشفيعمحل المشترى مع مراعاة قواعد التسجيل مع إستثناء أن الشفيع لا يستفيد بالأجلالممنوح للمشترى إلا بموافقة البائع
-تسلم العقار
إذا تمت الشفعة رضاء أوقضاء حق للشفيع أن يستلم العقار من البائع أو من المشترى إن كان قد تسلمه من البائعوذلك بعد سداد ما أُنفق من مصاريف الحفظ والصيانة
-تبعة الهلاك
فتبعة الهلاكرهينة بتسليم العقار فإذا هلك العقار فى يد المشترى قبل تسليمه إلى الشفيع أوإنذاره بتسلمه كانت تبعة الهلاك على المشترى وللشفيع أن يسترد الثمن الذى دفعه أوأودعه خزينة المحكمة
وإذا هلك العقار فى يد البائع كانت تبعة الهلاك على البائعفللمشترى والشفيع أو أى منهم إسترداد الثمن الذى دفعه
وإذا هلك العقار بعدتسليمه للشفيع أو إنذاره بتسلمه فتقع على الشفيع تبعة الهلاك فلا يرجع علىأحد
-حق الشفيع فى الثمار
إذا ما تم أخذ العقار بالشفعة كان للشفيع الحق فىثمار هذا العقار
-ضمان البائع للشفيع:
من آثار حلول الشفيع محل المشترى فىجميع الحقوق والإلتزامات إنتقال إلتزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق نحو الشفيع .فيضمن البائع تعرضه الشخصى مادياً أو قانونياً ويلتزم بضمان الاستحقاق وضمانالعيوبالخفية , ويرجع الشفيع بها على البائع وحده
الالتزام بالثمنوالمصروفات:
يجب إيداع كل الثمن الحقيقى قبل رفع الدعوى ويكون الثمن من حقالمشترى إذا كان قد دفعه للبائع وإلا كان من حق البائع وإذا كان الثمن مؤجلاً لاينتفع الشفيع بهذا الأجل إلتا برضاء البائع طبقاً لنص المادة 945/2 وهذا الإستثناءمن حلول الشفيع محل المشترى له ما يبرره حيث راعى المشرع ما قد يكون من الثقةوالضمان المتوفرة بين البائع والمشترى ما قد لا تتوافر فى الشفيع أو لا يسمح بهاالبائع فلا يجبر عليها لأن الأشخاص يتفاوتون فى اليسار والعسر وفى درجة إستعدادهمللوفاء بالدين
ويجب على الشفيع أن يدفع كافة المصروفات التى إقتضلها عقد البيعرسمية أو غير رسمية بالاضافة لنفقات الحفظ والصيانة
المادة 946
1-اذا بنىالمشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل اعلأن الرغبة فى الشفعة , كانالشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له اما المبلغ الذىأنفقه أو مقدار مازاد فى قيمة العقار بسبب البناء أوالغراس. 2- واما اذا حصل البناء أو الغراس بعداعلأن الرغبة فى الشفعة , كان للشفيع أن يطلب الازالة . فاذا اختارأن يستبقى البناءأو الغراس فلأ يلزم الا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقاتالغراس
-مصير الغرس والبناء من المشترى نفرق فيه بين حالتين : قبل إعلان الرغبة- وبعد إعلان الر غبة
1-حالة البناء والغراس قبل إعلان الرغبة فى الشفعة : فللمشترى الخيار إما قبول المبلغ المنفق وإما التعويض عن الزيادة الحادثة فى قيمةالعقار بسبب البناء أو الغراس
2-حالة البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فىالشفعة : فللشفيع الخيار إما الإبقاء على البناء أو الغراس على أن يدفع قيمة البناءوأجرة العمل فقط أو نفقات الغراس وإما أن يطلب الازالة
المادة 947
- لايسرىفى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر منالمشترى ولا أى حق عينى رتبه أو ترتب ضده اذا كان كل ذلك قدتم بعد التاريخ الذى سجلفيه اعلأن الرغبة فى الشفعة. ويبقى مع ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه اعلأنالرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولويةفيهما آل للمشترى من ثمن العقار .
علاقة الشفيع بالغير تكون حين يرتب المشترىعلى العقار حقوقاً عينية وهى لا تخرج عن حالتين:
-الحالة الأولى: قبل تسجيلإعلان الرغبة فى الشفعة
كل الحقوق العينية التى ترتب على العقار قبل إعلانالرغبة فى الشفعة تكون نافذة فى مواجهة الشفيع وينتقل إليه العقار المشفوع فيهمحملاً بها ولا يكون للشفيع سوى الرجوع على المشترى
-الحالة الثانية: بعد تسجيلإعلان الرغبة فى الشفعة
كل الحقوق العينية التى رتبت على العقار بعد إعلانالرغبة فى الشفعة لا تكون نافذة ولا تسرى على الشفيع ويخلص العقار إليه خالياًمنها


سقوط الشــــــــــفعة:
المادة 948
يسقطالحق فى الأخذ بالشفعةفى الأحوال الآتية: (أ) اذا نزل الشفيع عن حقه فى الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع. (ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع. (ج) فى الأحوال الأخرى التى نص عليهاالقانون.
-أهم أسباب سقوط الحق فى الشفعة هى :
1-نزول الشفيع عن حقه فىالأخذ بالشفعة
والتنازل تصرف قانونى سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاًأو ضمنياً يستفاد من أى عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه ويجوز النزولالمقدم أى قبل البيع
ولطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصدالشفيع وعدم التوسع فيه ويذا قضت محكمتنا
(بأن النزول الذى يتم بالنسبة إلىالبيع الذى قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتدإلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض) أى لا يمتد لصفقة أخرى ممن نُزِلَ له
* استقر اجتهاد محكمة التمييز على انه عندما يكون اسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوعالبيع الرسمي فان هذا الحق يسقط سواء اكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسميمن حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع او لم يعلم بذلك لان الشفعة هي حق خالص للشفيعفيملك التصرف فيه استيفاء واسقاطاً . * اما اذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عنطريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط الا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتريوذلك لان الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضى بالبيع والرضى بالبيع والرضى بالشيءبدون العلم به محال . * ان تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو فيحقيقته اظهار الرغبة في عدم الاخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواءاكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن ام لم يعلم .

فقرة رقم : 8
إتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفى بطريق اللزوم الحتمى و المنطقى سبقنزوله عن حقه فى الشفعة قبل رفع الدعوى و لا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذاالنزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً .

( الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق ، جلسة 1989/4/6 )