الحقوق العينية

الحق العيني هو استئثار مباشر لشخص على شيء معين بما يمكنه من ممارسة أعمال وتصرفاتمعينة بالقدر الذي يتناسب مع مضمون الحق وذلك تحقيقاً لمصلحة يقررها القانون.وتنقسمالحقوق العينية إلى قسمين:
1- حقوق عينية أصلية: تخول صاحبها سلطة استعمال الشيءواستغلاله والتصرف فيه كيفما يرى.
2- حقوق عينية تبعية: وهي حقوق مقررة على شيءلضمان الوفاء بالتزام ما فهو يقوم تبعاً لحق أصلي ولا يوجد بدونه.
أولاً: الحقوق العينية الأصلية:
تخول الحقوق العينية الأصليةلصاحبها سلطة مباشرة على الشيء محل الحق بالقدر الذي يتناسب مع نوع الحق ومضمونه. وهذه السلطات هي: التصرف- الاستعمال- الاستغلال. ويوصف الحق هنا بالأصلي لان وجودهيكون مستقلا ولا يرتبط بوجود حق آخر كالحق العيني التبعي. وتشمل الحقوق العينيةالأصلية حق الملكية والحقوق المتفرعة عن حق الملكية.
أ- حقالملكية:
هو أقوى الحقوق العينية وأوسعها نطاقاً حيث يعطي للمالك وحده كلالسلطات الممكنة على الحق من استعمال واستغلال وتصرف:
1- الاستعمال: هو القيامبأعمال مادية للحصول على منافع الشيء التي تسمح بها طبيعته. وللمالك أن يستعملالشيء كيفما شاء حتى لو في غير المعتاد. وللمالك ألا يستعمل الشيء ولا يترتب علىذلك سقوط حقه عليه. على أنه يشترط ألا يتعسف المالك في استعمال الشيء بما يلحقالضرر بالغير.
2- الاستغلال: يقصد به استثمار الشيء دون المساس بأصله أيالانتفاع به بطريق غير مباشر بالحصول على ثماره. وعادة يكون استغلال الشيء عن طريقالتأجير.
3- التصرف: وهو ما يميز حق الملكية عن غيره من الحقوق العينية الأصلية. فهو حق للمالك وحده
* ونظراً لاجتماع هذه السلطات في يد المالك فإن حق الملكيةيتصف بأنه حق جامع مانع، كما يوصف بأنه دائم حيث أن اجتماع هذه السلطات يدوم طيلةحياة المالك وينتقل لمن يخلفه في ملكية الشيء ولا يسقط حق الملكية بعدمالاستعمال.
* والملكية حق مقصور على المالك فلا يجوز للغير الانتفاع بالشيء أواستعماله وإن كان القانون المصري قد وضع بعض الاستثناءات على ذلك منها:
1- حقصاحب الأرض المحبوسة عن الطريق العام في أن يحصل على حق المرور من الأراضيالمجاورة.
2-إلزام المالك بما تنص عليه القوانين واللوائح المتعلقة بالمصلحةالعامة أو المصلحة الخاصة.
* ويلاحظ أن وضع اليد على حق مملوك للغير يؤدي إلىاكتساب واضع اليد لملكية هذا المال بالتقادم.
ب- الحقوقالمتفرعة عن حق الملكية:
يتفرع عن حق الملكية بعض الحقوق العينية الأصليةالتي تستقطع من سلطات المالك وهذه الحقوق هي: الانتفاع- الاستعمال- السكنى- الارتفاق:
1- حق الانتفاع: هو حق عيني متفرع عن حق الملكية يخول للمنتفع سلطتيالاستعمال والاستغلال على شيء مملوك للغير. ولا يتبقي للمالك سوى حق التصرف ويطلقعليه (مالك الرقبة)
* يعطي حق الانتفاع للمنتفع مجموعة من الحقوق هي:
1- الحقفي استعمال الشيء فيما أعد من أجله فقط فإن استعمله في غير ذلك كان للمالك إنهاء حقالانتفاع
2-الحق في استغلال الشيء بالحصول على ثماره الطبيعية والمدنية
3- سلطة التصرف في حق الانتفاع بالتنازل عنه للغير أو رهنه دون المساس بملكيةالرقبة.
خصائص حق الانتفاع: 1- حق الانتفاع حق متفرع عن حق الملكية يعطي لصاحبهسلطة الانتفاع بالشيء دون الحاجة لوساطة شخص آخر.
2- حق الانتفاع ليس مؤبداً كحقالملكية بل هو مؤقت ينتهي بانقضاء الأجل المحدد له. فإذا لم يحدد أجل لانقضائه فإنهينتهي بوفاة المنتفع. وفي كل الحالات ينتهي بوفاة المنتفع حتى لو لم ينتهيميعاده.
3- لصاحب حق الانتفاع استعمال الشيء واستغلاله مما يستلزم أن يكون محلهشيء لا يهلك بمجرد الاستعمال.
2- حق الاستعمال وحق السكنى:هو حق عيني يخوللصاحبه استعمال أو سكن الشيء المملوك للغير بالقدر اللازم لحاجة صاحب الحق وأسرته. في الاستعمالات العادية للشيء وبما لا يتجاوز الاحتياج فمثلاً إذا وقع هذا الحق علىحديقة فليس لصاحب حق الاستعمال سوى الحصول على ما يكفيه هو وأسرته فقط. وإن كان سكنفله أن يسكن فيه هو وأسرته فقط وليس له أن يستخدم المسكن استخدام تجاري أو أنيؤجره.
* حق الاستعمال وحق السكنى مؤقتان كحق الانتفاع فينتهي الحق بموت صاحبهفي جميع الحالات ولا يجوز التنازل عنهما للغير إلا بناءً على شرط صريح ولضرورة قصوىكما لو نقل عمل صاحب حق السكن لمدينة بعيدة.
3- حق الحكر (المساطحة): هو حق عينييعطي لصاحبه الحق في إقامة بناء أو زرع على ارض مملوكة للغير ويمكن اكتسابهبالاتفاق أو بمرور الزمن ويمكن أن ينتقل للخلف العام بالميراث أو الوصية.
- حقالحكر مؤقت لا تزيد مدته عن 60 عام . وفي حالة تقريره مقابل أجرة فإن تخلف صاحب حقالحكر عن سداد الأجرة لمدة 3 سنوات كان للطرف الآخر فسخ العقد ما لم يتفق على خلافذلك.
- يجوز لصاحب حق الحكر التنازل عنه ورهنه.
- بموجب حق الحكر يتملك صاحبالحق ما يستحدث على الأرض من مبانى وغرس وله أن يتصرف فيها مقترنة بحق الحكر.
- لا ينتهي حق الحكر بزوال البناء أو الغرس قبل انتهاء مدة الحق.
- حق الحكراستمده المشرع المصري من الشريعة الإسلامية ويرد على أرض موقوفة ويتقرر بموجبهلصاحب حق الحكر الانتفاع بها وإقامة بناء أو غرس عليها مع تملك المبانى أو الغرسمقابل أجرة المثل. وبتعليق حق الحكر على الأرض الموقوفة فقد أصبح حق الحكر نادراًلأن المشرع ألغى الأوقاف الأهلية سنة 1952 .
4- حق الارتفاق: هو حق يحد من منفعةالعقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر. ويجوز أن يترتب حق الارتفاق على مال عامبشرط ألا يتعارض ذلك مع الاستعمال الذي خصص هذا المال العام له. ولأن فحق الارتفاقيتقرر لمصلحة العقار المستخدم وليس لمصلحة صاحب العقار فإن حق الارتفاق ينتقل لكلمالك جديد للعقار ولا يجوز التصرف فيه استقلالاً عن العقار المخدوم.
* لحقالارتفاق صور متعددة منها حق المرور وحق المجري وحق عدم التعلية. وينتهي حقالارتفاق باتفاق صاحبه مع مالك العقار الخادم أو بعدم الاستعمال لمدة 15سنة.

ثانياً: الحقوق العينية التبعية:
أن الدائنيمكن أن يواجه مشكلتين أحدهما حق المدين فى التصرف فى أمواله فلا يستطيع الدائنالحجز عليها لاستيفاء حقه منها: والأخرى أن يكون المدين معسراً (أى لا تكفى أموالهللوفاء بديونه) ولا يجد الدائن وسيلة لاستيفاء حقه سوى الدخول فى قسمة الغرماء معباقى الدائنين وعليه فقد لا يحصل على كامل حقه بل على جزء منه.
ولحل هاتينالمشكلتين أوجد المشرع الحق العينى التبعى الذى يضمن للدائن الوفاء بحقه كاملاً منأموال المدين فالحق العينى هو سلطة مباشرة للدائن على مال معين من أموال المدينيخول له حق تتبع هذا المال وحق الأولوية على سائر الدائنين.
مميزات الحق العينىالتبعى:
1- ميزة التتبع: يعطى الحق العينى التبعى للدائن حق تتبع المال الواقععليه الحق (التأمين العينى) فى أى يد كانت وذلك للحجز عليه واستيفاء حقه منه. مثال: إذا تقرر لمحمد حق رهن على سيارة مملوكة لمدينه سالم وباع سالم هذه السيارة لشخصآخر هو إسماعيل فإن من حق محمد تتبع هذه السيارة فى يد إسماعيل والحجز عليهاواستيفاء حقه منها.
2- ميزة الأولوية: يقصد بها الأسبقية أو الأفضلية على سائرالدائنين: أى أنه إذا تم الحجز على المال من دائن صاحب تامين عينى ودائن عادى ليسله تأمين عينى على هذا المال ولم يكفى المال للوفاء بالدينين معاً. فلا يدخل الدائنصاحب التأمين العينى فى قسمة غرماء مع الدائن الآخر أو الدائنين الآخرين، بل يستوفىحقه كاملاً قبلهم بصرف النظر عما سيبقى بعد ذلك من الثمن.
* وقد حدد القانونالحقوق العينية التبعية بأربعة حقوق هى حق الرهن الرسمى وحق الرهن الحيازى وحقالاختصاص وحق الامتياز.
1- الرهن الرسمى: - الرهن الرسمى حق عينى تبعى يرد علىعقار ولا يرد على منقول ويخول صاحبه ميزتي التقدم والتتبع. وهو حق لا ينشأ إلا منخلال عقد شكلى أى لابد من إفراغه فى شكل معين بحيث إذا ما تخلف هذا الشكل ترتب عليهعدم انعقاد الرهن.
* ينشأ الرهن الرسمى بمقتضى عقد بين الدائن والمدين يكسبالدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينياً يكفل له التقدم على غيره من الدائنينالعاديين والدائنين التاليين له فى المرتبة فى استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار فى أىيد يكون.
* يتميز الرهن الرسمى بأن مصدره اتفاقي لكن المشرع تطلب لانعقاد الرهنالرسمى أن يتم فى ورقة رسمية بما يعنى أن العقد هو عقد شكلى وليس عقد رضائى، وفىالقانون المصرى ينعقد عقد الرهن بمجرد تحريره بين الدائن والمدين الراهن بمعرفةالموثق.
*أما التسجيل (شهر الرهن) فيهدف إلى تمكين أطراف عقد الرهن من الاحتجاجبه على الغير من الدائنين الآخرين أو من تنتقل إليهم ملكية العقار. ولا يعنى إبرامالرهن إخراج العقار المخصص لضمان الدين من تحت يد المدين، بل يظل العقار فى حيازةالمدين الذى يباشر عليه كل سلطات المالك.
2- الرهن الحيازى: هو حق عينى تبعى يردعلى المنقول كما يرد على العقار وهو حق يخول لصاحبه استيفاء دينه متقدما على سائرالدائنين ويخوله كذلك أن يتتبع المال محل حقه فى أى يد يكون.
والرهن الحيازى هوعقد ينشئ الحق فى احتباس ما فى يد الدائن أو يد عدل ضمانا لحق يمكن استيفاؤه منهكله أو بعضه بالتقدم على سائر الدائنين.
وهو كالرهن التأمينى ينشأ بالاتفاقويتقرر بناء على عقد لكن عقد الرهن الحيازى هو عقد رضائى فلا يلزم لنشوئه شكل معينكما هو الحال بالنسبة لعقد الرهن الرسمى كذلك فالرهن الحيازى يرد على العقاراتوالمنقولات بخلاف الرهن الرسمى الذى لا يرد إلا على العقارات بحسب الأصل.
وبموجبعقد الرهن الحيازى تنتقل حيازة المال المرهون إلى الدائن أو إلى يد عدل يحدده كل منالدائن والمدين. ولا يجوز للمرتهن أن ينتفع بالمرهون حيازياً منقولا كان أو عقارابغير إذن الراهن.
هذا ويخول ارهن الحيازى للدائن المرتهن أفضلية فى استيفاء حقهقبل غيره من الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية المتأخرينعنه فى المرتبة. كذلك فإن للدائن المرتهن سلطة تتبع المال المرهون بما يتيح لهالتنفيذ على الشئ المرهون حتى لو انتقلت ملكيته إلى شخص آخر غير المدينالراهن.
3- حق الاختصاص: حق الاختصاص هو حق عينى تبعى يخول صاحبه سلطة مباشرةعلى عقار مملوك لمدينة فلا يرد حق الاختصاص إلا على العقارات ولا يمكن أن يرد علىالمنقول هذا ولا ينشأ حق الاختصاص عن عقد وغنما يصدر من القضاء بناء على طلب يقدمهالدائن الحالى بل على سند واجب التنفيذ.
* ينص القانون المدني المصرى على سلطةالقاضى فى تقرير حق اختصاص للدائن بعقار أو أكثر من عقارات مدينة بحيث يرتب هذاالحق لصاحبه نفس حقوق الدائن المرتهن رهنا رسميا وبالتالى فإن صاحب حق اختصاص يكونله حق الأفضلية وحق التتبع فور اكتسابه هذا الحق. هذا ولا يقتضى حق الاختصاص نقلحيازة العين إلى الدائن.
ولكن لكي يحصل الدائن على حق اختصاص فلابد أم يكون بيدهحكم واجب التنفيذ ضد المدين يتقدم به إلى رئيس المحكمة الابتدائية التى تقعبدائرتها العقار المطلوب الاختصاص بشأنه.
فإذا ما توافرت الشروط السابقة أصدررئيس المحكمة الابتدائية المختصة أمراً بالاختصاص يتم تدوينه فى ذيل العريضة التىيتقدم بها الدائن مراعياً فى ذلك التناسب بين مقدار الدين وقيمة العقارات التىيتقرر عليها حق الاختصاص فإذا ما تقرر الحق على النحو السابق وجب قيده فى مكتبالشهر العقارى حتى يمكن الاحتجاج به على الغير.
4- حقوق الامتياز: حق الامتيازهو حق عينى تبعى يتقرر بنص القانون يخول الدائن أسبقية فى اقتضاء حقه مراعاة لصفتهوحق الامتياز يعطى أولوية بنص القانون لبعض من الحقوق مراعاة لصفتها ، ويترتب علىذلك تخويل صاحبها ميزة استيفاء حقه من أموال المدين كلها أو بعضها متقدما بذلك علىالدائنين الآخرين. هذا وقد يكون حق الامتياز عاما يقع على كل أموال المدين، كما قديكون خاصا فيرد على منقول أو عقار معين.
فإذا كان حق الامتياز عاما كما هو الحالعلى سبيل المثال فى حق الامتياز المقرر وضمانا للمبالغ المستحقة للخزانة العامة،فلا يلزم شهر الحق سواء تقرر على عقار أو على منقول ويلاحظ أن سلطة الدائن بحقممتاز تتحدد فى هذه الحالة بسلطة الأفضلية دون أن يكون له حق تتبع المال فى يدمالكه الجديد..
أما إذا كان حق الامتياز حقا خاصا كما هو الحال فى امتياز بائعالمنقول على ذات المنقول ضمانا لوفاء المشترى بالثمن وملحقاته فإنه لا يحق لصاحبالحق الممتاز أن يحتج بحقه فى مواجهة الحائز حسن النية الذى انتقلت إليه حيازةالمنقول وهو يجهل بوجود حق الامتياز.
لكن إذا ورد حق الامتياز الخاص على عقاركما هو الحال فى امتياز بائع العقار على العقار المبيع ضمانا لوفاء المشترى بالثمنفإنه يلزم قيد حق الامتياز حتى يمكن لصاحب هذا الحق الاحتجاج به على الغير.